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A Lei 12.744/12 amenizou inseguranças jurídicas, mas não alcança toda a complexidade destes modelos contratuais

Chama-se built to suit a uma modalidade de operação imobiliária bem específica. A expressão em inglês pode ser traduzida como “construção sob medida” ou “construção ajustada”. Neste formato de locação, um investidor viabiliza um empreendimento conforme necessidades de um futuro usuário – que ocupará o imóvel por período suficiente para que este empreendedor recupere o valor investido. Apenas há cerca de dois anos este tipo de contrato foi reconhecido como um formato de locação, por meio da Lei 12.744/2012. Por envolver situações contratuais peculiares, porém, mesmo esta legislação não tem sido suficiente para regular o built to suit.

Não se pode ignorar que houve um considerável avanço nas negociações que envolvem o built to suit com o advento da Lei 12.744. Assim defende o advogado do Departamento de Contencioso e Arbitragem da Andersen Ballão Advocacia, Hélio Carlos Kozlowski: “havia uma lacuna muito grande na legislação brasileira e, não raras vezes, os tribunais seguiam caminhos diferentes a respeito do mesmo tema. Diante disto, percebe-se que o maior problema foi, sim, resolvido”.

O advogado da ABA ressalta, entretanto, que existem diversas situações relacionadas a este modelo contratual que têm gerado controvérsias no Direito Brasileiro. A extensão da liberdade trazida pelo artigo 54 é citada por ele como exemplo. “Por meio deste artigo, percebe-se que ainda prevalecem no built to suit condições livremente pactuadas no contrato respectivo e, ainda, que pode ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação”, explica Hélio.

Outra situação peculiar que também é observada no built to suit ocorre em caso de rescisão antecipada do vínculo locatício por parte do locatário. Nesta modalidade, o período de locação definido em contrato costuma ser longo, vai de 10 a 20 anos ou mais. Isto, para que seja possível ao empreendedor recuperar o valor investido na construção encomendada pelo usuário. “A lei dispõe que o locatário poderá devolver o imóvel desde que pague a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato. Entretanto, na sua falta, vale a multa que for judicialmente estipulada”, coloca o advogado, que acrescenta: “a referida multa, porém, não pode exceder a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação”.

Hélio Kozlowski alerta que, dada a natureza contratual do built to suit, se torna essencial que o contrato seja negociado e detalhado ao máximo, o que torna uma consultoria jurídica extremamente relevante. “Trata-se de um contrato que deve refletir o verdadeiro interesse dos contratantes, bem como evitar futuras interpretações conflitantes”, elucida.