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Até que ponto as convenções condominiais podem restringir condutas e estabelecer regras de uso

Sabe-se que, em condomínios residenciais – horizontais ou verticais, moradores compartilham de formas diferenciadas de áreas privativas e ambientes comuns. E é no intuito de promover um convívio harmonioso entre esses diversos condôminos que são realizadas as chamadas convenções internas. Elas estabelecem regras comuns para o uso dos espaços e restringem determinadas condutas de seus habitantes. Tais normas, porém, por vezes, colidem com a legislação que rege o direito de propriedade.

O principal impasse que surge nas relações dos proprietários de condomínios e as convenções condominiais se refere ao que dispõe o Código Civil em seu artigo 1.228. Nele, está garantido ao dono de imóvel o direito de usar, fruir e livre dispor de sua propriedade. Sendo assim, as limitações que assembleias de moradores impõem ao uso de tal bem parecem contraditórias.

Para esclarecer tal confronto de interesses, torna-se válido enfatizar, porém, que o conceito de propriedade não é entendido apenas por sua definição estrutural, mas, também, por seu aspecto funcional, ou seja, sua função social. O desembargador e pesquisador Carlos Roberto Gonçalves, por exemplo, em sua obra “Direito Civil Brasileiro”, ressalta que a propriedade deve ser vista como um instrumento para a construção de uma sociedade mais justa e solidária. Diante disso, o exercício do direito de propriedade deve ser protegido no interesse da sociedade como um todo.

Em concordância com Gonçalves, o advogado Helio Carlos Kozlowski (atuante no Departamento Contencioso do escritório Andersen Ballão Advocacia e especializado em Direito Imobiliário) analisa o tema sublinhando que o poder jurídico de usar, gozar e dispor de um bem pode ser limitado em determinadas situações, quando se tratam de condomínios edílicios. “Esses ambientes caracterizam-se como uma espécie de micro-sociedade que reproduz, em menor escala, uma série de situações vivenciadas em termos globais”, observa.

Por este ponto de vista, percebe-se a necessidade de se estabelecer um equilíbrio entre o uso da propriedade e a conveniência de todos – daí a importância das convenções condominiais. “Elas podem, e muitas vezes devem, limitar o direito de propriedade dos comunheiros de modo a garantir o bom uso do bem comum, assegurando um equilíbrio entre direitos e deveres, e não permitindo que o direito de propriedade de um se sobreponha ao direito dos demais”, elucida Helio Kozlowski.

O advogado da Andersen Ballão faz um alerta, entretanto. Ele ressalta que o conteúdo da convenção condominial não pode prevalecer quando nela passam a ser previstas disposições limitantes do direito de propriedade em confronto com a legislação ordinária e constitucional.