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Tribunal reconhece prevalência do Código de Defesa do Consumidor sobre a Lei do Distrato e redefine parâmetros de devolução de valores em rescisões de contratos de compra e venda de imóveis

Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu novo marco interpretativo para os contratos de compra e venda de imóveis no país. A Corte entendeu que, em situações em que há relação de consumo, as normas do Código de Defesa do Consumidor devem prevalecer sobre as disposições da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018).

Com isso, a retenção máxima de valores por parte das incorporadoras não pode ultrapassar 25% do montante pago, ainda que o contrato preveja múltiplos descontos, como cláusula penal, despesas administrativas, comissão de corretagem e tributos.

A decisão foi proferida pela 3ª Turma do STJ em julgamento realizado em setembro de 2025, a partir de um caso em que o comprador desistiu do imóvel por não conseguir manter o pagamento das parcelas. O Tribunal concluiu que a soma de todas as deduções possíveis deve respeitar o limite de 25% dos valores pagos e que a devolução do saldo ao adquirente deve ser imediata, não podendo ocorrer apenas após o término da obra e/ou de forma parcelada, como prevê a Lei do Distrato.

Segundo a advogada Camilla Oshima, especialista em Contencioso e Arbitragem da Andersen Ballão Advocacia, a decisão busca atenuar a perda substancial do consumidor e reforçar a aplicação do princípio da proporcionalidade nas relações contratuais e , mas, em contrapartida, traz uma interpretação diversa dos critérios objetivos da Lei do Distrato, o que gera certa imprevisibilidade às incorporadoras, especialmente quando é o caso do regime de afetação.

“A Lei do Distrato foi criada para trazer segurança jurídica aos contratos imobiliários, estabelecendo critérios objetivos de retenção de até 25%, ou até 50% quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação. Contudo, o STJ entendeu que, havendo relação de consumo, o limite de 25% deve prevalecer em prol do equilíbrio contratual das partes, o que representa um possível conflito entre normas, uma vez que a regra da Lei do Distrato estabelece um percentual maior de retenção para o regime de patrimônio de afetação, ou seja, de 50%”, explica.

A Lei nº 13.786/2018 alterou a Lei das Incorporações (Lei nº 4.591/1964) e previu, expressamente, que o adquirente que desiste do negócio ou descumpre suas obrigações, faz jus à restituição dos valores pagos, descontados a comissão de corretagem e uma penalidade de até 25%. No caso de patrimônio de afetação, modalidade que assegura que os recursos de um empreendimento sejam utilizados exclusivamente na sua construção, a penalidade pode alcançar até 50%.

Direitos do consumidor

A decisão do STJ, entretanto, delimitou que esses percentuais devem observar os direitos do consumidor e que a retenção global não pode ultrapassar 25% do total pago. “Ao definir um teto absoluto, a Corte Superior preserva o direito do adquirente de reaver parcela significativa do que investiu, mas traz indagações acerca da aplicabilidade desse limite para os casos em que a incorporação está submetida ao regime de afetação, o que certamente ainda demandará maior discussão”, observa Camilla.

Outro ponto relevante do julgamento foi o debate sobre a incidência da taxa de fruição, encargo que remunera a incorporadora pelo tempo de uso do imóvel. O STJ esclareceu que a taxa de fruição pode ser cobrada de forma autônoma, ou seja, além da retenção de 25%, mas a sua cobrança só é legítima quando houver edificação no loteamento e efetiva utilização do bem, afastando a aplicação automática dessa taxa em casos de lotes sem construção.

Para Camilla, o entendimento também traz reflexos importantes para o mercado imobiliário. “A decisão gera questionamentos sobre a segurança jurídica prometida pela Lei do Distrato, pois embora reafirme a necessidade de contratos mais equilibrados e transparentes, exige a atenção redobrada das incorporadoras e a atuação preventiva para a composição das cláusulas contratuais”, analisa.

A advogada ressalta que o precedente deve orientar tanto consumidores quanto empresas do ramo. “Para o comprador, significa maior proteção contra perdas desproporcionais. Para as incorporadoras, representa a oportunidade de reavaliação dos contratos e de atuação estratégica para antecipação de riscos em buca de maior previsibilidade no mercado imobiliário”, conclui.