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A dupla garantia nos contratos de locação

Publicado em 8 de janeiro de 2020

A Lei nº. 8.245, de 18 de outubro de 1991, dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, tratando, em seu artigo 37, acerca das garantias locatícias (caução, fiança e seguro de fiança locatícia) – cujo objetivo é proteger o locador, garantindo o cumprimento da obrigação principal.

Precisamente com relação ao referido dispositivo legal, um ponto que merece muita atenção diz respeito à vedação da “dupla garantia”, o que não raras vezes deixa de ser observado nos contatos de locação.

De acordo com o parágrafo único do referido dispositivo “é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação”, constituindo inclusive contravenção penal. Desta maneira, o locador não pode exigir do locatário mais de uma forma de garantia, o que é muito plausível – isso diante da onerosidade para com o locatário.

Mas a questão de maior relevância é a seguinte: caso existam duas ou mais garantias locatícias em um dado contrato este será nulo ou prevalecerá uma das garantias? Pois bem. Inicialmente, nestas situações, analisando o caso concreto, mais especificamente o contrato de locação a ser discutido, poderemos nos deparar com duas opções: contrato de adesão ou contrato livremente formulado entre as partes.

Se acaso estivermos diante de um contrato de adesão pré-formatado pelo locador onde o locatário apenas adere às suas condições sendo-lhe drasticamente reduzido o poder de negociação das cláusulas contratuais, deve-se facultar aos aderentes (locatários e eventuais fiadores) sobre qual cláusula deve ser tida como nula.

De outro lado, não sendo discutido um contrato de adesão, o impasse pode ser resolvido conforme o entendimento pacífico dos tribunais brasileiros no sentido de se excluir a mais gravosa ao locatário, tendo como fundamento legal a analogia do artigo 620 do Código de Processo Civil.

Ainda há uma terceira maneira de verificar qual das modalidades de garantia deve prevalecer, independente do contrato ser ou não de adesão.

Esta terceira forma de se analisar qual das garantias locatícias é a sobrejacente leva em consideração o quesito temporal. Ou seja, a garantia contratual que primeiro surtiu efeito no mundo jurídico é a garantia que deve prevalecer.

Tal raciocínio leva em consideração a aplicação prática da modalidade de garantia. A primeira modalidade de garantia utilizada na prática, independentemente de sua eficácia, é a que deve continuar vigorando devendo ser declarada nula de pleno direito as garantias adjacentes.

Assim, em havendo a prestação de dupla garantia, compete ao julgador auferir, com objetividade, qual garantia deve subsistir, sendo indispensável que se declare a invalidade da que foi instituída em excesso.

***Hélio Carlos Kozlowski é advogado graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Curitiba. Ele integra a equipe do escritório Andersen Ballão Advocacia desde 2008, atuando no Departamento Contencioso.

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