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A jurisprudência exige que o vendedor proponha ação judicial de rescisão de contrato em face do comprador inadimplente. Com a nova lei, basta que o vendedor notifique o comprador para purgar a mora com o prazo de 15 dias.

Foi publicada no dia 20/01/2015 a Lei Federal n. 13.097/2015 que, além de outras providências, dispõe sobre a resolução extrajudicial do compromisso de compra e venda de imóvel comprado em parcelas em razão do inadimplemento do comprador.

Atualmente, a jurisprudência exige que o vendedor proponha ação judicial de rescisão de contrato em face do comprador inadimplente. Com o advento da nova lei, basta que o vendedor notifique o comprador, judicialmente ou pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, para purgar a mora com o prazo de 15 dias.

Importante ressaltar que a nova lei determina que haja previsão expressa no contrato e inadimplemento absoluto do comprador, isto é, impõe-se que o comprador não efetue o pagamento no prazo de 15 dias.

Lei 13.097/2015:

Art. 62. O art. 1o do Decreto-Lei no 745, de 7 de agosto de 1969, passa a vigorar com a seguinte redação:

Art. 1º. Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação. 

Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora. (NR) 

Redação original:

Art. 1º Nos contratos a que se refere o artigo 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que deles conste cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promissário comprador depende de prévia interpelação, judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, com quinze (15) dias de antecedência. 

A alteração simplificará a retomada do imóvel pelo vendedor e diminuirá o número de demandas no Judiciário com esse fim. No entanto, a lei não resolve algumas questões frequentes no Judiciário, notadamente, no que diz respeito à devolução das quantias pagas pelo comprador inadimplente que deverá observar o que dispõe o Código de Defesa do Consumidor e os parâmetros que vêm sendo fixados pela jurisprudência.

Por isso, com o intuito de evitar ou minimizar litígios dessa natureza, é aconselhável que conste também no contrato o percentual de devolução das parcelas efetivamente pagas e os descontos que deverão ser realizados, ou seja, taxas, IPTU, e outras despesas que seriam do comprador, mas que por decorrência da rescisão serão suportadas pelo vendedor, e que a devolução dos valores seja feita de uma só vez, logo que rescindido o contrato.

No que diz respeito à restituição do imóvel, se esta não ocorrer de forma amigável após o prazo da notificação e feita a devolução dos valores eventualmente pagos pelo comprador, com os devidos descontos, caberá ao vendedor propor ação judicial exclusivamente para esse fim.

A Lei 13.097/2015 não afasta o direito do comprador de elidir a rescisão, sob pena de afronta ao princípio constitucional da inafastabilidade da Jurisdição. Todavia, cumprirá ao comprador inadimplente o ônus de propor a ação judicial e provar que não houve descumprimento ou que a rescisão extrajudicial se deu de forma contrária aos preceitos legais.

*** Hélio Carlos Kozlowski é advogado, Bacharel em Direito pela Faculdade de Direito de Curitiba (2008). Integra o Departamento Contencioso do escritório Andersen Ballão Advocacia desde 2008.