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Concentração de atos na matrícula do imóvel

Iniciativa visa desburocratizar e diminuir custos nas negociações imobiliárias

Concentrar em um só documento as informações essenciais para conceder segurança a negociações de imóveis tem sido um ideal para o setor. Em 2015, a Lei 13.097 foi instituída com este objetivo. Por meio da chamada matrícula imobiliária, intencionava-se reunir todos os dados necessários para a avaliação de fraude na alienação do bem imóvel. Essa concentração de atos na matrícula do imóvel facilitaria negociações e diminuiria custos. Hoje, porém, mais de um ano após o estabelecimento da lei, questiona-se se a segurança e a desburocratização almejadas realmente foram alcançadas.

De acordo com a advogada do Departamento Corporativo da Andersen Ballão, Natália Zanelatto, o Brasil já pode observar alguns efeitos da Lei 13.097/2015, em especial no que diz respeito à segurança jurídica. “Ao estabelecer que situações jurídicas não constantes na matrícula do imóvel não possam ser opostas a terceiros, por exemplo, os adquirentes terão certeza de que nenhum terceiro poderá reclamar que a aquisição se deu em seu prejuízo”, explica.

A advogada da ABA ainda pondera: “os credores de pessoas que possuem imóveis, por outro lado, deverão ser diligentes na busca do patrimônio imobiliário e garantir que os seus direitos sejam averbados na matrícula de tais imóveis. Do contrário, os devedores poderão vendê-los a terceiros sem que o credor possa se opor”. A especialista conclui que, se de um lado a normativa de 2015 incentiva as transações no mercado imobiliário, de outro pode ser prejudicial a credores que, por qualquer motivo, não puderam averbar os seus direitos de crédito nas matrículas.

Mesmo com alguns impasses a serem administrados, a concentração dos atos na matrícula tem sido vista pelo setor como um bom caminho para a facilitação nas negociações e a redução de custos. Natália Zanelatto, no entanto, alerta para dois aspectos importantes: “para que a repercussão da norma seja positiva é preciso avaliar se ela será realmente eficaz em cotejo com a legislação brasileira anterior e ponderar os efeitos dela sobre os credores de titulares de bens imóveis”.

Algumas iniciativas podem ser adotadas pelos operadores da lei e pelo setor imobiliário em prol da desburocratização, redução de custos e segurança negocial. Seguem abaixo as medidas citadas pela advogada da ABA:

Para o setor imobiliário
É importante ter em mente as exceções da norma, como aquelas previstas na Lei de Falências, tornando ineficazes atos praticados em prejuízo da massa falida. Além disso, alguns dispositivos da lei são contraditórios a outras normas. Um exemplo é o previsto no Código Tributário Nacional, que indica que a simples inscrição do crédito fiscal em dívida ativa já estabelece a existência de fraude contra credores (art. 185). Há ainda o previsto no Novo Código de Processo Civil, que classifica como fraude à execução a alienação de bem ocorrida enquanto tramita contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência (art. 792, IV). Observa-se, portanto, que estas normas indicam que independentemente de averbação destas dívidas ou ações na matrícula, a venda do imóvel pode ser considerada fraudulenta.

Para os operadores da lei
Para que a norma não prejudique os credores, é necessário que as averbações de direitos de crédito e existência de ações nas matrículas sejam feitas com maior agilidade e de forma simplificada. Assim, é preciso que as ordens judiciais para o registro na averbação sejam feitas corretamente e que a comunicação entre juízes e cartórios seja célere. Ainda, os registros de imóveis devem realizar as averbações atendo-se à importância do registro destas. Finalmente, é importante que a busca pelo patrimônio imobiliário dos devedores possa ser feita de forma unificada e confiável, abrangendo todos os bens detidos por ele no Brasil. Atualmente as buscas são descentralizadas e geram um dispêndio de recursos e tempo enormes ao credor.